Anpassungsfaktor Wohngebäudeversicherung – was Eigentümer jetzt wissen müssen
Baupreise steigen – schützen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit einem dynamisch angepassten Versicherungsschutz
Die Wohngebäudeversicherung soll Ihr Zuhause im Ernstfall zuverlässig schützen. Doch was viele Eigentümer nicht wissen: Mit den Jahren verändern sich nicht nur Bauvorschriften und Standards, sondern vor allem die Baukosten. Eine Versicherungssumme, die beim Abschluss ausreichte, kann heute viel zu niedrig sein – und führt im Schadensfall zur bitteren Überraschung.
Genau deshalb gibt es den Anpassungsfaktor (auch „gleitender Neuwertfaktor“ genannt). Er sorgt dafür, dass Ihr Versicherungsschutz mit der realen Baupreisentwicklung Schritt hält – automatisch, jährlich aktualisiert, zuverlässig. Was genau hinter dem Faktor steckt, wie er berechnet wird und wie Sie ihn richtig nutzen, erfahren Sie hier – kompakt und praxisnah für Hausbesitzer, Vermieter und Selbstständige.
Das Wichtigste auf einem Blick
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Verstehen, was schützt – so funktioniert der Anpassungsfaktor in der Wohngebäudeversicherung
Was ist der Anpassungsfaktor und warum ist er so wichtig?
Viele Hausbesitzer gehen davon aus, dass ihre Immobilie über Jahre hinweg automatisch ausreichend versichert bleibt – doch das ist nur der Fall, wenn der Versicherungsschutz regelmäßig an die steigenden Baupreise angepasst wird. Genau hier setzt der Anpassungsfaktor an, der auch als gleitender Neuwertfaktor bezeichnet wird.
Der Anpassungsfaktor ist ein mathematischer Wert, der jährlich neu berechnet wird und die Entwicklung der Baukosten widerspiegelt. Er sorgt dafür, dass Ihre Versicherungssumme automatisch mit der Realität Schritt hält – unabhängig davon, wann Sie den Vertrag abgeschlossen haben. Ohne diesen Faktor würde Ihre Police auf einem veralteten Stand „einfrieren“ – mit gravierenden Folgen im Schadensfall.
Grundlage für diese automatische Anpassung sind die offiziellen Zahlen des Statistischen Bundesamts, insbesondere der Baupreisindex für Wohngebäude sowie der Tariflohnindex des Baugewerbes. Beide spiegeln die Preisentwicklung am Bau realitätsnah wider.
Ein Beispiel verdeutlicht den Nutzen: Hätten Sie 2013 eine Versicherungssumme von 200.000 € festgelegt, wäre diese 2025 ohne Anpassung real etwa 25–30 % zu niedrig angesetzt – im Schadenfall müssten Sie die Differenz selbst tragen. Mit dem gleitenden Neuwert dagegen wächst die Versicherungssumme mit – automatisch, verlässlich und gesetzlich abgesichert.
Der Anpassungsfaktor wird meist automatisch vom Versicherer umgesetzt – Sie sollten jedoch trotzdem regelmäßig prüfen, ob besondere Änderungen am Gebäude (Anbau, Umbau, Nutzung) der Versicherung gemeldet wurden. Nur dann kann die Anpassung korrekt greifen.
Der Neuwert ist der Betrag, der notwendig wäre, um ein Gebäude in gleicher Art und Güte neu zu errichten, wie es ursprünglich bestand – und zwar ohne Berücksichtigung von Alter oder Abnutzung. Bei einer Versicherung zum festen Neuwert wird dieser Betrag bei Vertragsabschluss einmal festgelegt und bleibt danach unverändert bestehen.
Das Problem: Die Baupreise ändern sich stetig. Wenn zwischen Vertragsabschluss und Schadensfall mehrere Jahre liegen, kann der ursprünglich festgelegte Neuwert deutlich unter dem aktuellen Baupreisniveau liegen. Die Folge ist eine Unterversicherung, bei der die Auszahlung im Ernstfall nicht mehr ausreicht, um das Gebäude in vollem Umfang wiederherzustellen.
Ein Neuwertvertrag ohne Anpassung ist daher nur bedingt empfehlenswert – etwa bei kurzfristigen Verträgen oder Objekten, deren Wertentwicklung stabil ist.
Der gleitende Neuwert (auch: „dynamischer Neuwert“) ist das bewährte Standardmodell in der Wohngebäudeversicherung. Hier wird die Versicherungssumme jährlich automatisch an die Entwicklung der Baukosten angepasst, und zwar anhand des sogenannten Anpassungsfaktors.
Die Grundlage für den gleitenden Neuwert bildet der sogenannte Wert 1914 – ein fiktiver Vergleichswert, der unabhängig von Inflation oder Marktwert ist und auf das Baupreisniveau des Jahres 1914 zurückgeht. Mithilfe des aktuellen Anpassungsfaktors wird dieser Wert dann auf heutige Preise hochgerechnet.
Vorteile:
Schutz vor Unterversicherung bei Preissteigerungen
Automatische Anpassung – kein Handlungsbedarf für Versicherte
Gleichbleibende Werterhaltung des Versicherungsschutzes
Diese Art der Versicherung ist besonders geeignet für Langzeitverträge und Bestandsimmobilien, da sie kontinuierlich mit dem Markt „mitwächst“.
Der Zeitwert beschreibt den aktuellen Wert eines Gebäudes unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Abnutzung. Er ergibt sich aus dem ursprünglichen Neuwert abzüglich eines Abschlags – je nach Alter des Hauses können das 20 %, 50 % oder mehr sein.
Eine Gebäudeversicherung zum Zeitwert ist in Deutschland selten und riskant. Im Schadensfall wird nur der Betrag ersetzt, der dem Zustand des Gebäudes zum Schadenzeitpunkt entspricht – was bei älteren Objekten zu erheblichen finanziellen Verlusten führen kann.
Zeitwertversicherungen finden sich höchstens noch bei:
Abriss- oder Ersatzbauten mit geplanter Neunutzung
Speziellen Altbauten ohne Modernisierungswert
In der gewerblichen Industrieversicherung mit Sondernutzung
Für normale Ein- und Mehrfamilienhäuser ist der Zeitwert nicht empfehlenswert, da er keine ausreichende Entschädigung für einen vollständigen Wiederaufbau bietet.
Der gleitende Neuwert stellt die aktuell sicherste und fairste Methode dar, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie in der Wohngebäudeversicherung korrekt abzubilden – sowohl heute als auch in Zukunft.
So setzt sich der Anpassungsfaktor zusammen – Zahlen, Quellen und was Sie wissen sollten
Wie wird der Anpassungsfaktor berechnet?
Der Anpassungsfaktor wird jährlich neu festgelegt – doch wie entsteht dieser Wert eigentlich? Und welche Rolle spielen dabei Baupreisindizes und Löhne im Baugewerbe?
Der Anpassungsfaktor basiert auf der realen Entwicklung der Baukosten in Deutschland. Er wird jedes Jahr zum 1. Januar vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) neu veröffentlicht – in Abstimmung mit den Daten des Statistischen Bundesamtes.
Zwei zentrale Werte fließen in die Berechnung ein:
Baupreisindex für Wohngebäude
Dieser Index zeigt, wie stark die Preise für Bauleistungen (z. B. Rohbau, Ausbau, Technik) im Vergleich zum Vorjahr gestiegen oder gesunken sind. Er erfasst unter anderem Materialpreise, Transportkosten, Energieeinsatz und Marktschwankungen.Tariflohnindex des Baugewerbes
Die Löhne der Fachkräfte am Bau machen einen erheblichen Anteil der Baukosten aus. Steigen diese – etwa durch neue Tarifverträge oder Fachkräftemangel – schlägt sich das direkt im Anpassungsfaktor nieder.
Aus diesen beiden Indizes wird ein gewichteter Durchschnitt gebildet, der die prozentuale Veränderung der Baukosten gegenüber dem Vorjahr abbildet. Dieser Wert wird als Multiplikator auf den Wert 1914 angewendet, der als fiktive Grundlage für die Versicherungssumme dient.
Besonderheiten wie Denkmalschutz, Sonderbaustoffe oder nicht standardisierte Bauweisen werden im Anpassungsfaktor nicht berücksichtigt. Deshalb ist es wichtig, diese Details individuell mit dem Versicherer abzustimmen.
Im Jahr 2024 lag der Anpassungsfaktor laut GDV bei 25,87 (entspricht ca. +7,5 %). Für 2025 wurde der Faktor auf 26,51 angehoben – das entspricht einem Anstieg von rund 2,5 %.
👉 Das bedeutet: Die Versicherungssumme (und damit oft auch der Beitrag) steigt automatisch mit – aber nur im gleichen Maß wie die tatsächlichen Baupreise, nicht darüber hinaus.
Wie sich der Anpassungsfaktor konkret auf Ihre Beiträge auswirkt – und was Sie dagegen tun können
Auswirkungen des Anpassungsfaktors auf Ihre Versicherungssumme und Beiträge
Der Anpassungsfaktor sorgt dafür, dass sich die Versicherungssumme Ihrer Wohngebäudeversicherung automatisch an die steigenden Baukosten anpasst. Das hat direkte Auswirkungen auf Ihren Beitrag – dieser kann jährlich steigen, aber auch in Einzelfällen leicht sinken.
Steigt der Anpassungsfaktor, erhöht sich auch Ihre Versicherungssumme – denn sie ist in vielen Policen dynamisch an den Wert 1914 gekoppelt. Der neue Faktor wird als Multiplikator verwendet, um den heutigen Versicherungswert zu berechnen. Da eine höhere Versicherungssumme auch ein höheres Risiko für den Versicherer bedeutet, steigt in der Regel auch Ihre jährliche Prämie.
Beispiel:
Lag Ihre versicherte Bausumme im Vorjahr bei 300.000 € und steigt der Anpassungsfaktor um 2,5 %, wird sie im Folgejahr auf 307.500 € angehoben. Die daraus resultierende Beitragserhöhung kann je nach Tarifstruktur und Risikoeinstufung zwischen 1 % und 5 % liegen.
Die Beitragsanpassung ist nicht willkürlich – sie erfolgt proportional zur Entwicklung der Baukosten. Sie dient der Werterhaltung Ihrer Absicherung. Dennoch lohnt es sich, regelmäßig zu prüfen, ob Ihr Tarif im Vergleich zu anderen Anbietern noch wettbewerbsfähig ist.
Besonders nach mehreren Jahren Vertragslaufzeit kann es passieren, dass Ihre Prämie über dem Marktniveau liegt – bei vergleichbarer oder sogar schlechterer Leistung. Genau deshalb lohnt sich ein regelmäßiger Vergleich.
Ergänzender Schutz für Ihre Immobilie – jetzt sinnvoll kombinieren
Eine gute Wohngebäudeversicherung bildet das Fundament – aber bestimmte Risiken sind nur über Zusatzbausteine absicherbar. Hier sehen Sie drei wichtige Erweiterungen, die in vielen Tarifen fehlen, aber existenzielle Schäden abdecken können. Sorgen Sie mit den passenden Modulen für umfassenden Schutz.
Elementarversicherung
Starkregen, Hochwasser oder Erdrutsch – Naturgefahren treten immer häufiger auf und richten massive Schäden an. Die Elementarversicherung ist kein Standardbestandteil Ihrer Police, sondern ein Zusatzbaustein, den Sie aktiv einschließen müssen. In vielen Regionen gilt er bereits als unverzichtbar. Ohne diesen Schutz bleiben Überschwemmungsschäden in der Regel unversichert – selbst bei einem ansonsten guten Vertrag.
Glasbruchversicherung
Ob große Fensterflächen, Wintergärten oder Glastüren – Beschädigungen am Glas sind schnell passiert und oft teuer. Eine Glasversicherung übernimmt Reparatur oder Austausch von beschädigten Scheiben und schützt Sie auch bei Sturm‑, Hagel- oder Spannungsrissen. Gerade bei modernen Immobilien mit viel Glasfläche ist dieser Baustein eine sinnvolle Ergänzung zur klassischen Gebäudeversicherung.
Unbenannte Gefahren
Die Allgefahrenversicherung („unbenannte Gefahren“) schützt vor Schäden, die in keiner Standardpolice definiert sind – etwa durch Tierbiss an Leitungen, Überspannung nach Blitz oder mutwillige Zerstörung. Sie deckt nahezu alle unvorhersehbaren Ereignisse ab, die nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurden. Ein intelligenter Zusatzschutz, der vor teuren Überraschungen schützt.
Was Sie als Immobilienbesitzer konkret tun sollten – damit Ihr Schutz wirklich greift
Handlungsempfehlungen für Eigentümer im Umgang mit dem Anpassungsfaktor
Steigende Baupreise, veraltete Policen, fehlende Meldungen: Wer seine Wohngebäudeversicherung nicht regelmäßig prüft, riskiert im Ernstfall eine teure Unterversicherung. Der Anpassungsfaktor übernimmt die automatische Wertanpassung – doch ganz ohne Eigeninitiative geht es nicht.
Der gleitende Neuwert ist ein starkes Instrument, um Ihre Immobilie gegen die Inflation im Bauwesen abzusichern. Doch damit dieser Mechanismus korrekt funktioniert, müssen Eigentümer ihren Teil dazu beitragen. Denn die jährliche Anpassung bezieht sich nur auf den gemeldeten Ursprungszustand des Gebäudes – Veränderungen wie Anbauten, energetische Sanierungen oder Dachausbauten bleiben sonst unberücksichtigt.
Um Ihre Absicherung dauerhaft vollständig und wirksam zu halten, empfehlen wir folgende Schritte:
Policen regelmäßig prüfen: Mindestens alle 2 Jahre sollten Versicherte kontrollieren, ob die Versicherungssumme noch zur Immobilie passt.
Gebäudeveränderungen sofort melden: Dazu zählen Modernisierungen, Aus- oder Umbauten, Änderungen der Wohnfläche oder Nutzung.
Individuelle Risiken besprechen: Bei denkmalgeschützten Häusern, besonderen Bauweisen oder Gewerbeeinheiten ist eine spezifische Bewertung notwendig.
Beratungsangebote nutzen: Ein Gespräch mit einem Makler kann unerkannte Schwachstellen aufdecken – etwa fehlende Deckungen oder veraltete Klauseln.
Anpassungsfaktor nachvollziehen: Lassen Sie sich die jährliche Veränderung erklären – und überprüfen Sie, ob sie sich mit der tatsächlichen Entwicklung Ihrer Immobilie deckt.
Viele Eigentümer verlassen sich auf die automatische Indexierung – und erleben dann eine böse Überraschung, wenn der Wiederaufbau nach einem Brand oder Leitungswasserschaden plötzlich 80.000 Euro mehr kostet, als versichert ist. Dabei ist der Aufwand gering: Eine jährliche Durchsicht und kurze Rücksprache mit Ihrem Versicherer reichen meist aus, um dauerhaft geschützt zu bleiben.
Gerade bei langjährig bestehenden Verträgen lohnt sich außerdem ein Tarifvergleich. Oft ist der Versicherungsschutz technisch veraltet oder teurer als notwendig – trotz Anpassungsfaktor. Moderne Policen bieten häufig besseren Schutz bei gleichem oder sogar niedrigerem Beitrag.
Wer seine Wohngebäudeversicherung nicht nur „laufen lässt“, sondern aktiv betreut, sichert langfristig den Wert seines Eigentums – auch bei steigenden Baukosten.
Drei Begriffe, ein Ziel – aber nicht dasselbe: So hängen Wert 1914, Anpassungsfaktor und gleitender Neuwert zusammen
Unterschied zwischen Anpassungsfaktor, gleitendem Neuwert und dem Wert 1914
Viele Versicherte stolpern beim Blick in ihre Wohngebäudeversicherung über Begriffe wie „Wert 1914“, „Anpassungsfaktor“ oder „gleitender Neuwert“. Sie alle stehen im Zusammenhang mit der Ermittlung des korrekten Versicherungsschutzes – doch sie bedeuten nicht dasselbe. Um zu verstehen, wie Ihre Police funktioniert und wie Ihre Versicherungssumme zustande kommt, ist es wichtig, diese drei Begriffe auseinanderzuhalten.
Der sogenannte Wert 1914 ist ein fiktiver Bauwert, der sich auf das Preisniveau des Jahres 1914 bezieht – also auf eine Zeit, in der es in Deutschland eine stabile Goldmark-Währung und damit eine verlässliche Rechengrundlage gab. Versicherer nutzen diesen historischen Bezugswert bis heute, um einen inflationsunabhängigen Ausgangspunkt für die Wertermittlung von Gebäuden zu schaffen. Der Wert 1914 gibt dabei nicht den tatsächlichen Baupreis wieder, sondern beschreibt rechnerisch, was der Neubau Ihres Hauses im Jahr 1914 gekostet hätte. Seine Aufgabe ist rein kalkulatorisch: Er bildet die Basis, auf die aktuelle Werte übertragen werden.
Um diesen historischen Referenzwert in die Gegenwart zu überführen, kommt der Anpassungsfaktor ins Spiel. Dieser jährlich neu festgelegte Multiplikator wird vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) veröffentlicht und basiert auf zwei Hauptgrößen: dem Baupreisindex für Wohngebäude und dem Tariflohnindex des Baugewerbes. Beide Indikatoren spiegeln die reale Entwicklung der Baukosten in Deutschland wider. Multipliziert man den Wert 1914 mit dem aktuellen Anpassungsfaktor, ergibt sich daraus die Versicherungssumme, die den heutigen Wiederherstellungswert Ihres Gebäudes abbildet.
Das Ergebnis dieser Berechnung ist der sogenannte gleitende Neuwert – also die dynamische Versicherungssumme, die sich Jahr für Jahr automatisch an die Baukostenentwicklung anpasst. Wer seine Wohngebäudeversicherung auf gleitendem Neuwert abgeschlossen hat, profitiert von einem wichtigen Vorteil: Die Versicherung passt sich ohne Zutun des Versicherten den realen Marktverhältnissen an. Das verhindert nicht nur eine gefährliche Unterversicherung, sondern auch unnötig hohe Beiträge durch Überversicherung.
Kurz gesagt: Der Wert 1914 ist der kalkulatorische Ausgangspunkt, der Anpassungsfaktor ist der jährliche Multiplikator, und der gleitende Neuwert ist das Ergebnis – Ihre realistische, marktgerechte Versicherungssumme heute.
Noch Fragen? Diese Aspekte sollten Sie vor dem Wechsel Ihrer Gebäudeversicherung unbedingt bedenken
Was Sie schon immer über den Wechsel der Wohngebäudeversicherung wissen wollten
Ein Wechsel der Gebäudeversicherung wirft bei Eigentümern oft ganz konkrete Fragen auf – vor allem, wenn es sich um ein bestehendes Haus, eine geerbte Immobilie oder eine Eigentümergemeinschaft handelt. Hier finden Sie Antworten auf besonders häufige und praxisrelevante Fragen.
Muss ich den Anpassungsfaktor jedes Jahr selbst prüfen?
Nein. Wenn Ihre Wohngebäudeversicherung auf gleitendem Neuwert basiert, wird der Anpassungsfaktor automatisch vom Versicherer berücksichtigt. Dennoch sollten Sie regelmäßig Ihre Police prüfen – vor allem bei Umbauten, Modernisierungen oder Nutzungsänderungen.
Wo finde ich den aktuellen Anpassungsfaktor?
Den aktuellen Anpassungsfaktor veröffentlicht der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) jedes Jahr im Januar. In Ihrer Versicherungspolice finden Sie meist auch den verwendeten Multiplikator für Ihre persönliche Berechnung.
Kann der Anpassungsfaktor auch sinken?
Ja, theoretisch ist das möglich – wenn Bau- und Lohnkosten sinken. In der Praxis war das zuletzt aber nur sehr selten der Fall. Die letzten Jahre waren von durchgehend steigenden Baukosten geprägt, was zu kontinuierlichen Anpassungen nach oben führte.
Was passiert, wenn ich den Wert 1914 nicht kenne?
Kein Problem: Der Versicherer ermittelt diesen fiktiven Wert bei Vertragsbeginn – anhand von Baujahr, Größe, Ausstattung und Nutzung Ihrer Immobilie. Er muss nicht geschätzt werden, sondern ergibt sich aus standardisierten Bewertungsverfahren.
Ist eine Versicherung ohne Anpassungsfaktor günstiger?
Manchmal ja – aber mit hohen Risiken. Wer auf den gleitenden Neuwert verzichtet, zahlt zwar oft einen niedrigeren Beitrag, riskiert jedoch im Schadenfall eine Unterversicherung. Gerade bei älteren Policen sollte man diesen Aspekt genau prüfen.
Gilt der Anpassungsfaktor auch bei vermieteten Immobilien?
Ja. Der Anpassungsfaktor wird unabhängig von der Nutzung angewendet – ob Sie selbst im Haus wohnen oder es vermieten. Entscheidend ist allein die Versicherungssumme und deren Aktualisierung auf Basis der aktuellen Baukostenentwicklung.
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Zusammenfassung
Der Anpassungsfaktor spielt eine zentrale Rolle in der Wohngebäudeversicherung – und doch ist er vielen Hausbesitzern kaum bekannt. Dabei sorgt er in Kombination mit dem Wert 1914 und dem gleitenden Neuwert dafür, dass Ihre Versicherungssumme nicht veraltet, sondern sich Jahr für Jahr an die realen Baukosten anpasst. So bleiben Sie zuverlässig vor Unterversicherung geschützt.
Wichtig ist jedoch: Der Anpassungsfaktor ersetzt keine individuelle Prüfung. Wer sein Haus modernisiert, umbaut oder erweitert, sollte dies immer aktiv an den Versicherer melden. Auch ein regelmäßiger Vergleich lohnt sich, denn nicht jede Police berücksichtigt den Anpassungsfaktor optimal – und nicht jede Beitragserhöhung ist tatsächlich gerechtfertigt.
Wenn Sie langfristig sicher und fair abgesichert sein wollen, kombinieren Sie technische Mechanismen wie den gleitenden Neuwert mit persönlicher Beratung. So bleiben Ihr Versicherungsschutz und Ihre Beiträge im Gleichgewicht – heute und in Zukunft.