Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen – was ist erlaubt?
Kosten transparent und rechtssicher abrechnen: Was Vermieter über die Umlage der Wohngebäudeversicherung wissen müssen
Die Wohngebäudeversicherung gehört zu den wichtigsten Absicherungen für Hauseigentümer – sie schützt vor den finanziellen Folgen von Brand, Sturm, Leitungswasser und anderen Gebäudeschäden. Doch darf ein Vermieter diese Kosten vollständig auf die Mieter umlegen? Die klare Antwort lautet: Ja, aber unter bestimmten Voraussetzungen.
Rechtlich zählen die Prämien der Gebäudeversicherung gemäß § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Nebenkosten. Dennoch ist nicht jeder Versicherungsbestandteil umlagefähig – und auch die Art der Abrechnung muss korrekt erfolgen, sonst drohen Rückforderungen oder rechtliche Auseinandersetzungen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann und wie Sie die Wohngebäudeversicherung auf Ihre Mieter umlegen dürfen, welche Posten ausgeschlossen sind und wie Sie formale Fehler in der Nebenkostenabrechnung vermeiden.
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Umlage ja – aber nur unter bestimmten Bedingungen und mit klarer rechtlicher Grundlage
Darf ein Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen?
Grundsätzlich dürfen Vermieter die Kosten der Wohngebäudeversicherung auf ihre Mieter umlegen – das ist in § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausdrücklich geregelt. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich bei der Versicherung um eine reine Gebäudeversicherung handelt, die ausschließlich dem Erhalt des Mietobjekts dient – und nicht etwa zusätzlich Einrichtungsgegenstände, Mobiliar oder gar Vermieterinteressen (wie Rechtsschutz) absichert.
Wichtig ist außerdem: Die Umlage muss vertraglich vereinbart sein. Das kann durch eine direkte Nennung im Mietvertrag oder einen allgemeinen Verweis auf die Betriebskostenverordnung erfolgen. In der Nebenkostenabrechnung selbst müssen die Kosten als „Versicherung“ ausgewiesen sein – eine Pauschalbezeichnung wie „sonstige Nebenkosten“ reicht nicht aus. Zudem haben Mieter das Recht auf Belegeinsicht (§ 556 Abs. 3 BGB).
Doch wie sieht das in der Praxis aus? Die folgenden vier Beispiele zeigen typische Szenarien und was jeweils erlaubt – oder unzulässig – ist:
Ein Vermieter besitzt ein 4‑Parteien-Mietshaus mit einer reinen Wohngebäudeversicherung. Die Police deckt Schäden durch Feuer, Leitungswasser und Sturm ab.
Umlage zulässig
Voraussetzung: Im Mietvertrag wird auf die Betriebskostenverordnung verwiesen
Abrechnung erfolgt anteilig nach Wohnfläche
Posten wird korrekt als „Versicherung“ in der Abrechnung ausgewiesen
💡 Korrekte und rechtssichere Umlage – keine Beanstandung möglich.
Ein Eigentümer hat eine kombinierte Versicherung abgeschlossen, die neben dem Gebäude auch einen Vermieterrechtsschutz umfasst.
Nur der Teil der Police, der das Gebäude betrifft, ist umlagefähig
Der Rechtsschutzanteil muss herausgerechnet werden
Mieter dürfen Einsicht in die Police verlangen
Bei fehlender Trennung: Umlage vollständig unzulässig
💡 Mischverträge bergen rechtliches Risiko – klare Trennung notwendig.
Ein Vermieter hat zusätzlich zur normalen Police eine Elementarversicherung abgeschlossen (Schutz bei Starkregen, Überschwemmung etc.), ohne dies mit dem Mieter vertraglich zu regeln.
Umlage nur erlaubt, wenn im Mietvertrag ausdrücklich geregelt
Fehlt die Klausel, ist die Umlage nicht zulässig
Auch Rückforderung durch Mieter ist möglich
💡 Zusatzbausteine immer separat im Mietvertrag erwähnen.
Bei möbliert vermieteten Wohnungen hat der Vermieter eine Versicherung, die auch Möbel und private Einbauten absichert.
Nur der Anteil für das Gebäude ist umlagefähig
Versicherung mobiler Gegenstände zählt nicht zu Betriebskosten
Umlage wäre in dieser Form rechtswidrig
💡 Bei möblierten Mietverhältnissen immer prüfen, ob Versicherungsteile abtrennbar sind.
Umlage erlaubt – aber bitte sauber, transparent und belegbar
Worauf Vermieter bei der Umlage der Gebäudeversicherung achten müssen
Die Umlage der Wohngebäudeversicherung ist rechtlich zulässig – doch sie ist an klare Bedingungen geknüpft. Schon kleine formale Fehler können zu Rückforderungen oder Streitigkeiten führen. Daher sollten Vermieter bei der Abrechnung einige essenzielle Punkte beachten.
Damit die Umlage der Gebäudeversicherung rechtlich Bestand hat, müssen vier zentrale Anforderungen erfüllt sein: vertragliche Vereinbarung, richtige Abrechnung, angemessene Kostenhöhe und nachvollziehbare Beleglage. Werden diese Punkte nicht beachtet, riskieren Vermieter Rückzahlungen, Beanstandungen oder sogar Klagen.
Verweis im Mietvertrag:
Gemäß § 556 BGB dürfen Betriebskosten nur dann auf Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag geregelt ist. Es reicht ein allgemeiner Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV), in der die Gebäudeversicherung unter § 2 Nr. 13 als umlagefähig aufgeführt ist. Wird dies versäumt, ist die Umlage nicht zulässig.Korrekte Bezeichnung in der Nebenkostenabrechnung:
Die Kosten müssen in der Abrechnung explizit als „Versicherung“ oder „Gebäudeversicherung“ aufgeführt sein. Allgemeine Begriffe wie „sonstige Nebenkosten“ reichen laut ständiger BGH-Rechtsprechung nicht aus (vgl. BGH, VIII ZR 346/08).Angemessenheit der Kosten:
Vermieter dürfen nur solche Versicherungen abschließen und umlegen, die dem Erhalt des Gebäudes dienen – und zwar zu marktüblichen Konditionen. Überhöhte Beiträge, überflüssige Zusatzbausteine oder individuell genutzte Gebäudeteile sind nicht umlagefähig. Es empfiehlt sich, regelmäßig Angebote zu vergleichen und dokumentiert nachzuweisen, dass die Police wirtschaftlich sinnvoll ist.Belegeinsicht ermöglichen:
Laut § 556 Abs. 3 BGB haben Mieter das Recht auf Belegprüfung. Vermieter müssen auf Verlangen die Originalpolice oder Zahlungsnachweise vorlegen. Nur dann kann der Mieter die Abrechnung auf Richtigkeit prüfen. Eine verweigerte Einsicht kann dazu führen, dass die gesamten Kosten nicht fällig sind.
💡Auch wenn eine Umlage grundsätzlich erlaubt ist, sollten Vermieter stets prüfen, ob alle versicherten Risiken tatsächlich im Interesse der Mieter liegen – denn bei Mischverträgen, Denkmalobjekten oder Vermietung von Gewerbeeinheiten gelten ggf. abweichende Regeln.
Vergleichen schützt vor Streitigkeiten – und ist rechtlich sogar geboten
Versicherungsvergleich Gebäudeversicherung – Pflicht oder freiwillig für Vermieter?
Viele Vermieter fragen sich, ob sie regelmäßig einen Versicherungsvergleich durchführen müssen – oder ob es genügt, einfach eine Police abzuschließen und die Kosten weiterzureichen. Die klare Antwort: Wer Kosten auf Mieter umlegt, muss auch wirtschaftlich handeln – und zwar nachweisbar.
Auch wenn der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, gilt für vermietete Objekte ein wichtiger Grundsatz aus dem Mietrecht: das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB). Es verpflichtet Vermieter dazu, nur solche Betriebskosten auf Mieter umzulegen, die in Höhe und Art angemessen sind.
Konkret heißt das:
Versicherungen müssen sich am Markt orientieren – überhöhte Prämien dürfen nicht umgelegt werden
Vermieter sind nicht verpflichtet, den billigsten Anbieter zu wählen, wohl aber zu prüfen, ob Preis und Leistung im Verhältnis stehen
Mieter dürfen laut Rechtsprechung überhöhte Kosten kürzen oder zurückfordern, wenn der Vermieter seiner Prüfpflicht nicht nachkommt (z. B. AG Köln, 222 C 12/14)
📌 Diese Pflicht gilt auch für bestehende Verträge – besonders wenn diese älter sind, überteuerte Bausteine enthalten oder regelmäßig angepasst werden.
Die Lösung: Versicherungsvergleich durchführen – und dokumentieren
Ein Versicherungsvergleich bietet nicht nur die Chance, bares Geld zu sparen, sondern dient auch der rechtlichen Absicherung:
Sie erfüllen damit Ihre Sorgfaltspflicht als Vermieter
Sie können nachweisen, dass die Kosten marktgerecht sind
Sie erkennen mögliche Überversicherungen oder unnötige Bausteine
Sie schützen sich vor Rückforderungen und rechtlichen Streitigkeiten
Am besten dokumentieren Sie Ihren Vergleich regelmäßig – z. B. alle 2–3 Jahre oder bei jeder größeren Prämienerhöhung.
Auch wenn kein Gesetz Sie zum Versicherungswechsel zwingt – das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet Sie sehr wohl zur regelmäßigen Überprüfung. Ein Vergleich ist damit nicht nur freiwillig klug, sondern rechtlich notwendig, sobald Sie Kosten auf Mieter umlegen.
Diese Versicherungen sollten Vermieter bei der Kostenumlage mitdenken
Zusatzschutz bei der Gebäudeversicherung – was Vermieter unbedingt prüfen sollten
Wer als Vermieter die Kosten der Gebäudeversicherung auf seine Mieter umlegen möchte, sollte nicht nur auf Preis und Grunddeckung achten. In vielen Fällen sind wichtige Risiken wie Naturgewalten, Haftung oder juristische Auseinandersetzungen nicht automatisch versichert. Um Streitigkeiten zu vermeiden und Pflichten rechtssicher zu erfüllen, lohnt sich beim Neuabschluss der Blick auf diese sinnvollen Zusatzbausteine:
Elementarversicherung
Starkregen, Überschwemmung oder Erdrutsch sind in vielen Standardtarifen nicht enthalten – und nehmen deutschlandweit zu. Die Elementarversicherung schützt Sie vor diesen Naturgefahren und verhindert, dass Schäden am Gebäude zu Streit über nicht umlagefähige Kosten führen. Auch Mieter profitieren, wenn schnell wieder instand gesetzt werden kann.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Wenn ein Mieter auf vereisten Treppen stürzt oder ein herabfallender Dachziegel ein Auto beschädigt, haften Sie als Eigentümer. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt vor Schadensersatzforderungen Dritter und kann – je nach Vereinbarung – auch über die Nebenkosten umgelegt werden. Ein Muss für alle Vermieter.
Vermieterrechtsschutz
Ob Mietnomade, ausbleibende Zahlungen oder Streit über die Nebenkostenabrechnung: Mit einem Vermieterrechtsschutz sichern Sie sich professionelle rechtliche Unterstützung im Konfliktfall. Die Kosten sind nicht umlagefähig, aber für Sie als Vermieter ein enormer Schutz vor finanziellen und nervlichen Belastungen.
Nicht jede Versicherungsposition ist umlagefähig – diese Kosten bleiben beim Vermieter
Was darf bei der Gebäudeversicherung nicht auf Mieter umgelegt werden?
Obwohl viele Kosten der Gebäudeversicherung umlagefähig sind, gibt es klare gesetzliche Grenzen. Einige Positionen dürfen nicht auf Mieter übertragen werden und müssen vom Vermieter selbst getragen werden.
Gemäß § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen Vermieter die Kosten für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer‑, Sturm‑, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden auf die Mieter umlegen. Allerdings gibt es Ausnahmen:
Versicherungen, die ausschließlich den Vermieter schützen: Kosten für Versicherungen, die ausschließlich dem Schutz des Vermieters dienen, wie z. B. eine Vermieterrechtsschutzversicherung, sind nicht umlagefähig.
Kosten für Instandhaltung und Reparaturen: Ausgaben für die Instandhaltung oder Reparatur des Gebäudes dürfen nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Nicht vereinbarte Zusatzversicherungen: Wenn der Vermieter zusätzliche Versicherungen abschließt, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden, dürfen deren Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Es ist wichtig, dass Vermieter die Betriebskostenabrechnung transparent gestalten und nur die umlagefähigen Kosten auf die Mieter übertragen. Mieter haben das Recht, die Abrechnung zu prüfen und Einsicht in die entsprechenden Belege zu verlangen.
Angemessene Kosten sind Pflicht – das Wirtschaftlichkeitsgebot als Maßstab
Wie hoch dürfen die Kosten der Gebäudeversicherung sein?
Die Höhe der umgelegten Versicherungskosten muss angemessen und marktüblich sein. Überhöhte Prämien können vom Mieter beanstandet werden.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet Vermieter, bei der Auswahl von Versicherungen auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis zu achten. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB dürfen nur Kosten umgelegt werden, die notwendig und angemessen sind.
Vermieter sind daher gehalten, regelmäßig zu prüfen, ob die abgeschlossene Gebäudeversicherung marktüblich ist. Ein Vergleich verschiedener Angebote kann dabei helfen, überhöhte Kosten zu vermeiden. Mieter haben das Recht, Einsicht in die Versicherungsunterlagen zu verlangen, um die Angemessenheit der Kosten zu überprüfen.
Sollte sich herausstellen, dass die Versicherungskosten unangemessen hoch sind, können Mieter eine Anpassung der Betriebskostenabrechnung verlangen. Es empfiehlt sich daher für Vermieter, regelmäßig einen Versicherungsvergleich durchzuführen und die Ergebnisse zu dokumentieren.
Häufige Fragen zur Umlage der Gebäudeversicherung – verständlich erklärt
Was Sie schon immer über die Umlage der Gebäudeversicherung wissen wollten
Die Umlage der Gebäudeversicherung auf Mieter wirft oft Fragen auf. Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Unklarheiten – rechtlich fundiert und praxisnah.
Muss die Umlage der Gebäudeversicherung im Mietvertrag stehen?
Ja, damit die Kosten für die Gebäudeversicherung auf Mieter umgelegt werden können, muss dies im Mietvertrag vereinbart sein. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) genügt. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist die Umlage nicht zulässig.
Wie erfolgt die Umlage der Kosten auf die Mieter?
In der Regel werden die Kosten anteilig nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt. Das bedeutet, je größer die Wohnung, desto höher der Anteil an den Versicherungskosten.
Dürfen alle Versicherungen umgelegt werden?
Nein, nur die Kosten für Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dienen, sind umlagefähig. Dazu zählen beispielsweise die Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm und Leitungswasser. Versicherungen, die ausschließlich dem Vermieter nutzen, wie eine Rechtsschutzversicherung, dürfen nicht umgelegt werden
Was passiert, wenn die Versicherungskosten ungewöhnlich hoch sind?
Vermieter sind verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln. Überhöhte Versicherungskosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Mieter haben das Recht, die Angemessenheit der Kosten zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.
Können Mieter die Versicherungsunterlagen einsehen?
Ja, Mieter haben das Recht, Einsicht in die Versicherungsunterlagen zu nehmen, um die Umlage der Kosten nachvollziehen zu können. Dies umfasst beispielsweise die Versicherungspolice und Beitragsrechnungen.
Was ist, wenn im Schadensfall die Versicherung nicht zahlt?
Wenn die Versicherung im Schadensfall nicht leistet, kann dies verschiedene Gründe haben, wie z. B. grobe Fahrlässigkeit oder nicht versicherte Schäden. In solchen Fällen trägt der Vermieter die Verantwortung für die Schadensbeseitigung.
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Zusammenfassung
Die Umlage der Gebäudeversicherung auf Mieter ist grundsätzlich erlaubt – jedoch nur unter klaren Voraussetzungen. Damit die Kosten als Betriebskosten geltend gemacht werden können, muss eine vertragliche Grundlage bestehen, die Umlage korrekt ausgewiesen und die Höhe der Beiträge wirtschaftlich vertretbar sein. Nicht alle Versicherungsteile dürfen auf Mieter umgelegt werden – etwa der Vermieterrechtsschutz. Zudem sind Vermieter verpflichtet, regelmäßig zu prüfen, ob ihre Police marktüblich ist. Wer diese Grundsätze beachtet, schützt sich nicht nur rechtlich, sondern sorgt auch für Transparenz und ein gutes Mietverhältnis.
häufige Fragen
Kann man die Gebäudeversicherung einfach wechseln?
Ja, ein Wechsel ist möglich – z. B. bei Fristablauf, Beitragserhöhung oder bei Eigentümerwechsel. Dabei sollte jedoch ein nahtloser Übergang sichergestellt sein, um Versicherungslücken zu vermeiden.
Kann ich eine Gebäudeversicherung jederzeit kündigen?
Nein. Die Kündigung ist in der Regel zum Ende des Versicherungsjahres mit einer Frist von drei Monaten möglich. Bei Sonderkündigungsgründen, z. B. Prämienerhöhung oder Schadensfall, gelten abweichende Fristen.
Ist eine Gebäudeversicherung ohne Grundbucheintrag möglich?
In der Praxis ist meist ein Eigentumsnachweis nötig – typischerweise über den Grundbucheintrag. Für Vertragsanpassungen, insbesondere nach Eigentumswechsel, verlangen Versicherer regelmäßig den Nachweis der Eigentumsverhältnisse.
Welche Wohngebäudeversicherung ist die beste?
Die „beste“ Versicherung hängt vom Objekt, den Risiken und den gewünschten Leistungen ab. Wichtig sind umfassender Schutz (auch Elementarschäden), transparente Bedingungen, ein guter Leistungsservice – und ein marktgerechter Beitrag. Ein Vergleich lohnt sich.