Gebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel – Rechte & Pflichten für Käufer und Verkäufer
Was mit der Versicherung beim Hausverkauf passiert – und was Sie unbedingt beachten müssen.
Ein Eigentümerwechsel ist mehr als nur ein Immobiliengeschäft – er bringt auch versicherungsrechtliche Folgen mit sich. Denn mit dem Haus geht auch die bestehende Gebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über. Doch viele Käufer und Verkäufer wissen nicht, was das konkret bedeutet – und welche Fristen und Pflichten einzuhalten sind.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, was mit der Wohngebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel passiert, wann eine Kündigung möglich ist, welche Formalitäten Sie beachten sollten – und warum ein Versicherungsvergleich vor dem Kauf bares Geld wert sein kann.
Das Wichtigste auf einem Blick
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Was passiert mit der Police beim Hausverkauf?
Was passiert mit der Gebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel?
Beim Verkauf einer Immobilie geht die bestehende Gebäudeversicherung gemäß § 95 des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dies gewährleistet einen nahtlosen Versicherungsschutz ohne Unterbrechung. Allerdings ist der neue Eigentümer nicht verpflichtet, den bestehenden Vertrag fortzuführen. Innerhalb eines Monats nach Eintragung im Grundbuch kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 96 VVG).
Wenn der neue Eigentümer die Police übernimmt, bleibt der Schutz ohne Unterbrechung bestehen. Das kann sinnvoll sein, wenn der Vertrag solide Leistungen zu einem fairen Preis bietet und keine Eile besteht, etwas zu ändern.
Wichtige Punkte:
Lückenloser Versicherungsschutz ohne Unterbrechung
Kein sofortiger Aufwand für einen Neuabschluss
Bestehender Schutz kann zunächst weiter genutzt werden
Police sollte dennoch auf Inhalt und Deckung geprüft werden
Versicherer muss über Eigentümerwechsel informiert werden
Die Übernahme ist keine Pflicht – Käufer haben das Recht, die bestehende Police innerhalb eines Monats nach Grundbucheintrag zu kündigen. Wer z. B. besseren Schutz oder einen günstigeren Tarif möchte, kann wechseln – aber nur mit lückenlosem Übergang!
Wichtige Punkte:
Sonderkündigungsrecht: 1 Monat ab Grundbucheintrag (§ 96 VVG)
Neuer Vertrag sollte vor Kündigung abgeschlossen werden
Kündigung immer schriftlich, idealerweise per Einschreiben
Angebote vergleichen: Leistungen, Preis, Tarife
Neue Versicherung auf individuelle Risiken abstimmen
Beide Parteien sind in der Verantwortung: Der Verkäufer muss den Käufer informieren – der Käufer muss entscheiden, wie es mit dem Vertrag weitergeht. Wichtig ist auch die klare Kommunikation mit dem Versicherer.
Wichtige Punkte für den Verkäufer:
Frühzeitige Mitteilung an Versicherung über Hausverkauf
Übermittlung der aktuellen Police an den Käufer
Dokumentation von Prämienzahlungen und Sondervereinbarungen
Wichtige Punkte für den Käufer:
Entscheidung zur Kündigung oder Übernahme treffen
Versicherung über Eigentumsübernahme informieren
Police auf eigenen Namen umschreiben lassen
Deckung und Versicherungssumme überprüfen
Ein häufiger Fehler: Fristen werden verpasst oder der Versicherer nicht rechtzeitig informiert. Das kann zu Problemen führen – etwa wenn Schäden nach dem Kauf auftreten.
Wichtige Punkte:
Kündigungsfrist: 1 Monat ab Grundbucheintrag
Kündigung nur schriftlich und mit Nachweis (z. B. Grundbuchkopie)
Versicherer muss beide Parteien kennen (alt & neu)
Prämienrückerstattung an Verkäufer bei jährlicher Vorauszahlung
Keine Kündigung durch den Verkäufer möglich – nur durch den Käufer
Ist Ihre Immobilie wirklich richtig abgesichert?
Deckungsumfang prüfen und Versicherungssumme beim Eigentümerwechsel anpassen
Nach einem Eigentümerwechsel sollte die bestehende Gebäudeversicherung sorgfältig geprüft werden. Der Deckungsumfang muss zum Objekt passen – ebenso wie die Versicherungssumme. Sonst drohen im Schadensfall gefährliche Lücken oder unnötige Mehrkosten
Viele Käufer übernehmen beim Immobilienkauf automatisch die bestehende Gebäudeversicherung – ohne deren Inhalt zu hinterfragen. Doch gerade bei älteren Policen besteht die Gefahr, dass wichtige Risiken nicht abgedeckt sind. Auch die Versicherungssumme ist häufig veraltet und entspricht nicht dem tatsächlichen Wiederherstellungswert des Gebäudes. Deshalb sollten neue Eigentümer die Versicherung genau prüfen und gegebenenfalls anpassen lassen.
Dabei sollten Sie besonders darauf achten, welche Risiken tatsächlich versichert sind. Eine solide Gebäudeversicherung deckt Standardgefahren wie Feuer, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden, Rohrbruch sowie Sturm- und Hagelschäden ab. Darüber hinaus sind auch Überspannungsschäden durch Blitzschlag oder Netzstörungen ein wichtiges Thema – insbesondere bei moderner Haustechnik. In vielen Regionen wird zudem der Schutz gegen Elementarschäden wie Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch oder Schneelast immer wichtiger. Prüfen Sie, ob diese Gefahren bereits mitversichert sind oder durch einen Zusatzbaustein ergänzt werden können. Auch optionale Leistungen wie Glasbruch, Vandalismusschäden oder der sogenannte „unbenannte Gefahren“-Schutz können sinnvoll sein – je nach Lage, Gebäudetyp und persönlicher Risikoeinschätzung.
Ebenso entscheidend ist die Versicherungssumme. Diese sollte dem tatsächlichen Wiederaufbauwert Ihres Gebäudes entsprechen – inklusive aller wertsteigernden Maßnahmen wie Anbauten, energetischen Sanierungen oder hochwertiger Innenausstattung. Lassen Sie bei Unsicherheiten eine aktuelle Wertermittlung durchführen oder nutzen Sie das Schätztool Ihres neuen Versicherers. Achten Sie darauf, dass der Vertrag einen Unterversicherungsverzicht enthält. Dieser sorgt dafür, dass im Schadenfall keine anteilige Kürzung der Leistungen erfolgt, selbst wenn die Versicherungssumme leicht vom tatsächlichen Gebäudewert abweicht.
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Gebäudeversicherung vergleichen – lohnt sich der Wechsel nach dem Eigentümerwechsel?
Wenn Sie nach dem Eigentümerwechsel die bestehende Police geprüft haben, stellt sich die Frage: Ist der Schutz noch zeitgemäß und günstig? Ein Vergleich zeigt Ihnen in wenigen Minuten, ob sich der Wechsel zu einem neuen Anbieter lohnt.
Die Übernahme einer bestehenden Gebäudeversicherung ist bequem – aber nicht immer die beste Lösung. Viele Altverträge beinhalten veraltete Klauseln, unzureichende Leistungen oder hohe Prämien. Deshalb lohnt es sich, gezielt nach besseren Alternativen zu suchen. Moderne Tarife bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, umfassendere Bausteine (z. B. Elementarschaden, grobe Fahrlässigkeit) und kundenfreundlichere Konditionen bei Selbstbeteiligung oder Schadenregulierung.
Mit unserem Vergleichsrechner können Sie aktuelle Tarife führender Anbieter direkt gegenüberstellen – auf Basis Ihrer Immobilie und Ihrer persönlichen Anforderungen. So erkennen Sie sofort, ob sich ein Wechsel lohnt – und sichern sich eine Police, die wirklich zu Ihrem neuen Eigentum passt.
Diese Bausteine sollten Sie beim Versicherungswechsel im Blick behalten
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Elementarversicherung
Wichtiger Zusatzschutz bei Naturgefahren wie Starkregen, Überschwemmung, Rückstau oder Erdrutsch. Besonders relevant in Risikogebieten – da diese Schäden nicht in jeder Standardpolice enthalten sind. Ohne Elementarschutz kann es im Ernstfall schnell existenzbedrohend werden.
Photovoltaik Versicherung
Empfehlenswert für alle, die eine Solaranlage betreiben oder planen. Deckt Schäden an Modulen und Wechselrichtern sowie Folgeschäden, etwa durch Brand, Blitzeinschlag oder Sturm. Wichtig: auch Schäden gegenüber Dritten sind abgesichert – z. B. durch herabfallende Teile.
Unbenannte Gefahren
Schützt vor plötzlichen und unvorhergesehenen Schäden, die nicht explizit genannt sind – z. B. durch Konstruktionsfehler, Vandalismus oder Materialversagen. Ideal für moderne oder individuell gebaute Immobilien mit erhöhtem Risiko unbekannter Schwachstellen.
So gelingt der Versicherungswechsel stressfrei
Tipps für einen reibungslosen Übergang der Gebäudeversicherung
Ein Eigentümerwechsel bringt viele To-dos mit sich – auch rund um die Gebäudeversicherung. Damit der Versicherungsschutz nahtlos weiterläuft und keine wichtigen Details übersehen werden, helfen klare Absprachen, rechtzeitige Mitteilungen und eine gründliche Dokumentation.
Damit es beim Wechsel der Eigentumsverhältnisse zu keiner Unterbrechung des Versicherungsschutzes kommt, sollten Käufer und Verkäufer aktiv aufeinander zugehen. Idealerweise wird der Umgang mit der Gebäudeversicherung bereits im Kaufvertrag geregelt – inklusive der Klärung, ob der Käufer die bestehende Police übernimmt oder eine neue abschließen möchte.
Der Versicherer sollte frühzeitig – also bereits vor der Eigentumsübertragung – über den anstehenden Wechsel informiert werden. Dies kann entweder durch den Verkäufer oder durch den Käufer erfolgen. So bleibt genügend Zeit, um die Police umzuschreiben oder eine Kündigung korrekt zuzustellen. Auch die Angabe des Notartermins oder der geplante Grundbucheintrag ist für die Versicherung hilfreich, da sich daran wichtige Fristen (z. B. Sonderkündigung) orientieren.
Für den Käufer empfiehlt es sich, nicht nur die Police, sondern auch die Schadenshistorie der Immobilie einzusehen. Frühere Leitungswasserschäden oder Sturmschäden können den Versicherungsbeitrag beeinflussen oder beim neuen Anbieter zur Risikozuschlägen führen. Liegen Vorschäden vor, sollten diese bei einem Versicherungswechsel unbedingt vollständig und korrekt angegeben werden – unvollständige Angaben können zum Verlust des Versicherungsschutzes führen.
Auch technische Besonderheiten wie Photovoltaikanlagen, Anbauten oder besondere Materialien sollten dokumentiert und beim Versicherer gemeldet werden. Dies ermöglicht eine präzise Risikobewertung und verhindert spätere Streitigkeiten im Schadenfall.
Nicht zuletzt sollte der Käufer auf eine formale Bestätigung der Umschreibung bzw. Kündigung durch den Versicherer bestehen. Erst mit dieser ist der Wechsel oder die Vertragsübernahme rechtlich sicher abgeschlossen.
Wichtige Tipps auf einen Blick
- Frühzeitig Kontakt mit dem Versicherer aufnehmen
- Eigentümerwechsel schriftlich mit Datum mitteilen (z. B. Notarvertrag)
- Schadenshistorie der Immobilie beim Verkäufer erfragen
- Vorschäden beim neuen Versicherer transparent angeben
- Alle relevanten Policendetails (Deckung, Prämie, Selbstbeteiligung) überprüfen
- Bestätigung der Kündigung oder Vertragsumschreibung einfordern
- Kaufvertrag kann Regelungen zur Versicherung enthalten – am besten schriftlich festhalten
Besondere Situationen beim Eigentümerwechsel verstehen
Sonderfälle beim Eigentümerwechsel: Erbschaft, Zwangsversteigerung und Schenkung
Nicht jeder Eigentümerwechsel erfolgt durch Kauf. Bei Erbschaften, Zwangsversteigerungen oder Schenkungen gelten spezielle Regelungen für die Wohngebäudeversicherung. Es ist wichtig, diese Sonderfälle zu kennen, um Versicherungslücken zu vermeiden und den optimalen Schutz für die Immobilie sicherzustellen.
Während beim regulären Immobilienkauf die Wohngebäudeversicherung gemäß § 95 VVG automatisch auf den neuen Eigentümer übergeht, gelten bei Sonderfällen wie Erbschaften, Zwangsversteigerungen oder Schenkungen abweichende Bestimmungen.
Erbschaft:
Im Falle einer Erbschaft tritt der Erbe in die bestehenden Versicherungsverträge des Verstorbenen ein. Ein Sonderkündigungsrecht besteht hier nicht. Der Erbe kann die Wohngebäudeversicherung jedoch zum Ende der laufenden Vertragslaufzeit kündigen. Es ist ratsam, die Police auf Aktualität und Angemessenheit des Versicherungsschutzes zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen.
Zwangsversteigerung:
Bei einer Zwangsversteigerung geht die Wohngebäudeversicherung nicht automatisch auf den Erwerber über. Der neue Eigentümer muss eigenständig eine neue Versicherung abschließen, um das Objekt ab dem Zeitpunkt des Zuschlags abzusichern. Es ist empfehlenswert, bereits vor dem Erwerb Angebote einzuholen, um nahtlosen Schutz zu gewährleisten.
Schenkung:
Bei einer Schenkung wird die Immobilie unentgeltlich übertragen. Hierbei geht die bestehende Wohngebäudeversicherung auf den Beschenkten über. Der neue Eigentümer hat das Recht, die Versicherung innerhalb eines Monats nach Eintragung im Grundbuch zu kündigen. Es ist wichtig, die Police zu überprüfen und sicherzustellen, dass sie den aktuellen Bedürfnissen entspricht.
Praxisfragen, die häufig untergehen
Was Sie schon immer über die Gebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel wissen wollten
Rund um den Eigentümerwechsel treten häufig Fragen auf, die nicht in jedem Ratgeber beantwortet werden – aber für Käufer und Verkäufer entscheidend sein können. Hier finden Sie fundierte Antworten auf die wichtigsten Praxisfragen.
Muss der Käufer einer Immobilie die Gebäudeversicherung kündigen, wenn er wechseln möchte?
Ja – wenn der Käufer eine neue Versicherung abschließen möchte, muss er die bestehende Police schriftlich kündigen. Dafür gilt eine Frist von einem Monat ab Eintragung im Grundbuch (§ 96 VVG).
Kann der Verkäufer die Gebäudeversicherung vor dem Verkauf kündigen?
Nein – eine Kündigung durch den Verkäufer ist unzulässig. Die Versicherung geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Nur dieser hat das Recht, die Police zu beenden.
Wer zahlt die Prämie im Jahr des Eigentümerwechsels?
Ab dem Tag der Eigentumsübertragung ist der Käufer zahlungspflichtig. Hat der Verkäufer im Voraus gezahlt, erfolgt entweder eine Rückerstattung durch den Versicherer oder eine Verrechnung im Kaufvertrag.
Muss die Versicherung nach einem Eigentümerwechsel umgeschrieben werden?
Ja – der Käufer sollte die Police zeitnah auf seinen Namen umschreiben lassen. Nur so ist sichergestellt, dass alle Unterlagen korrekt sind und der Versicherer im Schadenfall weiß, mit wem er es zu tun hat.
Was passiert, wenn der neue Eigentümer keine Versicherung abschließt?
Besteht keine Police oder wird sie nicht übernommen, kann eine Versicherungslücke entstehen. Diese ist besonders riskant bei Brand, Sturm oder Leitungswasserschäden – im schlimmsten Fall haftet der neue Eigentümer selbst.
Kann man die Gebäudeversicherung mit dem Kaufvertrag regeln?
Ja, und das ist sogar sehr empfehlenswert. Im Kaufvertrag kann z. B. geregelt werden, dass der Käufer die Police übernimmt oder eine neue abschließen wird. Das schafft Rechtssicherheit für beide Seiten.
Sind auch Nebengebäude beim Eigentümerwechsel mitversichert?
Nur wenn diese explizit in der Police aufgeführt sind. Käufer sollten unbedingt prüfen, ob z. B. Garage, Carport oder Gartenhaus ebenfalls abgesichert sind – und dies gegebenenfalls ergänzen lassen.
Muss der Notar den Versicherer informieren?
Nein, die Mitteilungspflicht liegt bei den Vertragsparteien – also Käufer und Verkäufer. Der Notar dokumentiert den Eigentumswechsel im Grundbuch, übernimmt jedoch keine Informationspflicht gegenüber der Versicherung.
Wie lange dauert die Umschreibung der Police beim Versicherer?
Je nach Gesellschaft 5 bis 14 Werktage ab Eingang aller Unterlagen. Es empfiehlt sich, den Eingang der Umschreibung schriftlich bestätigen zu lassen.
Können sich Vorschäden negativ auf den neuen Vertrag auswirken?
Ja – werden Schäden wie Leitungswasser- oder Sturmschäden nicht offengelegt, kann es später zu Problemen bei der Schadenregulierung kommen. Käufer sollten die Schadenhistorie der Immobilie beim Verkäufer erfragen.
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Zusammenfassung
Beim Verkauf oder Erwerb einer Immobilie geht die bestehende Gebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über (§ 95 VVG). Der Käufer hat jedoch das Recht, diese innerhalb eines Monats nach Grundbucheintrag zu kündigen (§ 96 VVG). Eine frühzeitige Abstimmung zwischen Käufer, Verkäufer und Versicherer sorgt für einen reibungslosen Übergang. Die bestehende Police sollte genau geprüft werden – insbesondere hinsichtlich Deckungsumfang, Versicherungssumme und möglicher Vorschäden.
Wichtig ist: Der Verkäufer darf die Police nicht selbst kündigen. Der Käufer entscheidet über Fortführung oder Wechsel – allerdings nur mit nahtlosem Schutz. Ein Versicherungsvergleich vor der Entscheidung kann zu besseren Konditionen und umfassenderem Schutz führen. Auch Sonderfälle wie Erbschaft, Zwangsversteigerung oder Schenkung bringen besondere Regelungen mit sich. In jedem Fall gilt: Wer informiert handelt, sichert sein Eigentum optimal ab.
häufige Fragen
Was passiert, wenn der Käufer erst nach der Grundbucheintragung von der bestehenden Gebäudeversicherung erfährt?
In diesem Fall beginnt die einmonatige Frist für das Sonderkündigungsrecht gemäß § 96 VVG erst mit dem Zeitpunkt, an dem der Käufer von der bestehenden Versicherung Kenntnis erlangt. Dies stellt sicher, dass der neue Eigentümer ausreichend Zeit hat, über die Fortführung oder Kündigung der Police zu entscheiden.
Wer haftet für ausstehende Versicherungsbeiträge bei einem Eigentümerwechsel?
Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer haften gesamtschuldnerisch für die Prämien der laufenden Versicherungsperiode. Dies bedeutet, dass der Versicherer von beiden Parteien die Zahlung verlangen kann. Es ist daher ratsam, die Kostenaufteilung im Kaufvertrag klar zu regeln.
Kann der Käufer die bestehende Gebäudeversicherung vor der Grundbucheintragung kündigen?
Nein, eine Kündigung der bestehenden Gebäudeversicherung durch den Käufer ist erst nach der offiziellen Eintragung im Grundbuch möglich. Vor diesem Zeitpunkt besteht kein rechtliches Kündigungsrecht.
Welche Informationen sollte die Mitteilung an den Versicherer über den Eigentümerwechsel enthalten?
Die sogenannte Veräußerungsanzeige sollte folgende Angaben enthalten: Adresse des versicherten Gebäudes, Versicherungsnummer, Namen von Verkäufer und Käufer sowie das Datum des Eigentumsübergangs. Ein formloses Schreiben reicht aus, um den Versicherer zu informieren.